كيف تتغير ملامح الخريطة العقارية على الساحل الشمالي في مصر؟

شهد الساحل الشمالي تزايداً في تدفق المستثمرين والمشترين بعد إطلاق مشروع “رأس الحكمة” بقيمة 35 مليار دولار في فبراير 2024، وتبع ذلك إقبال واسع على المشروعات المعلنة تباعاً وتحوّل ارتفاع الأسعار إلى العلامة الأبرز في السوق العقارية.

إجراءات الحكومة

أصدرت الحكومة سلسلة إجراءات تضمنت فرض رسوم إضافية على بعض مشاريع المطورين، ووقف طرح أراضٍ جديدة في الساحل الشمالي الغربي لحين إعادة تسعيرها، وتجميد التعامل مع 50 شركة عقارية لعدم الالتزام بمخططات المشروعات، مع قطع خدمات الكهرباء والمياه عن تلك المشاريع حتى سداد المستحقات خلال شهر.

تفاصيل الرسوم ورد فعل المطورين

فرضت هيئة المجتمعات العمرانية رسوماً قدرها 20 دولاراً للمتر الواحد دفعة واحدة على المشاريع التي تطورها شركات أجنبية في الساحل، وفرضت رسوماً على مشاريع المطورين المحليين تصل إلى نحو 1000 جنيه للمتر الواحد. يرى هشام شكري، العضو المنتدب لرؤية القابضة ورئيس المجلس التصديري للعقار، أن القرار إيجابي ضد من احتكروا الأراضي، مقترحاً أن يتحمّل صاحب الأرض هذه الرسوم وليس المطور، ومشيراً إلى أن الرسوم تمثل نحو 1% إلى 2% من سعر الوحدة وبالتالي يمكن استيعابها في دراسات المشروع دون تحميل المشتري زيادة مباشرة.

حذر شكري من تطبيق القرار بأثر رجعي على مشروعات قائمة، لأن ذلك سيؤثر سلباً في السوق إذا طُلبت مستحقات بأثر رجعي من شركات تملك مشاريع جارية.

وقف الطرح وضرورة التوازن

توقف طرح الأراضي في الساحل الشمالي الغربي جاء في ضوء مستجدات مشروع “رأس الحكمة” وتطوير الطرق الرئيسية، ويعتبره شكري خطوة مناسبة لتهدئة السوق بعدما طرحت خلال العامين الماضيين الكثير من المشروعات والوحدات بسرعة قد تؤدي إلى تخمة عقارية؛ مع ذلك شدد على ضرورة تحقيق توازن لأن الإيقاف الطويل يخلق عطشاً يرفع الأسعار، بينما الطرح المفرط يسبب فائضاً في المعروض.

طبيعة المنطقة

يمتد الساحل الشمالي الغربي من العلمين إلى السلوم بطول نحو 500 كيلومتر ويشمل ظهر صحراوي بعمق يجاوز 280 كيلومتراً بمساحة إجمالية تقارب 160 ألف كيلومتر مربع، وتضم المنطقة تجمعات تنموية رئيسية منها سيدي حنيش ورأس الحكمة والضبعة وغزالة باي وسيدي عبد الرحمن والعلمين.

مآلات السوق والتحذيرات

أشار شكري إلى أن تسارع ارتفاع الأسعار بما يفوق القدرة الشرائية للمستهلك النهائي غير صحي وقد يؤدي إلى تصحيح للسوق، واعتبر أن ارتفاعاً سنوياً معتدلاً بين 20% و30% مقبول لأنه يعكس معدل التضخم.